Вы нашли квартиру площадью 52 м². В объявлении всё выглядит убедительно, но открываете выписку из ЕГРН — и там всего 48 м². Куда делись четыре квадрата? Продавец что-то скрывает или документы оформлены неправильно?
Не спешите делать выводы. Иногда разница объясняется обычной лоджией, которую продавец включил в рекламную площадь. В других случаях дело в старых обмерах, особенностях новостройки или ошибке в документах. И если первые два варианта обычно не вызывают серьёзных проблем, то последний лучше обнаружить до сделки, а не после получения ключей.
Разберёмся, какую площадь квартиры указывают в ЕГРН, почему цифры расходятся и как проверить, что именно вы покупаете.
Какая площадь квартиры указывается в ЕГРН
Начнём с главного: площадь квартиры в документах и площадь, которую продавец указывает в объявлении, могут рассчитываться или представляться по-разному.
По статье 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения включает площади всех его частей, в том числе вспомогательных помещений, предназначенных для бытовых нужд. Кухня, коридор, ванная и кладовая входят в этот показатель наравне с жилыми комнатами. Балконы, лоджии, веранды и террасы — нет.
Отсюда возникает знакомая ситуация: в объявлении квартира выглядит просторнее, чем в выписке из ЕГРН. Продавец мог сложить площадь комнат, кухни и лоджии, а в документах указана общая площадь жилого помещения без неё.
Есть и другие показатели, которые важно не путать:
- Жилая площадь — сумма площадей жилых комнат. Кухня, коридор и санузел сюда не относятся.
- Общая площадь квартиры — жилые комнаты и вспомогательные помещения, без балконов и лоджий.
- Площадь вместе с лоджией — распространённый рекламный показатель. Он помогает представить пространство, но не заменяет официальную общую площадь.
- Приведённая площадь — показатель, который может использоваться в документах на новостройку и расчётах с застройщиком. Порядок его определения нужно проверять по договору и применимым правилам.
Поэтому сравнивать только две цифры недостаточно. Сначала нужно выяснить, что именно измеряли и какой показатель использовали.
Откуда берётся разница в несколько квадратных метров
В объявлении посчитали лоджию
Это первое, что стоит проверить, если квартира по документам неожиданно оказалась меньше.
Представим обычную двушку. Комнаты занимают 29 м², кухня — 9 м², коридор и санузел — ещё 8 м². Получается 46 м² общей площади. Есть также лоджия площадью 4 м².
В объявлении продавец указывает 50 м², складывая внутренние помещения и лоджию. В выписке ЕГРН остаётся 46 м². Никаких пропавших метров нет: просто использованы разные показатели.
Но есть нюанс. Если в объявлении написано только «50 м²», без уточнения про лоджию, покупатель вправе спросить, откуда взялась цифра. Особенно если он сравнивает несколько квартир и рассчитывает стоимость квадратного метра.
Старые документы и новые обмеры не совпадают
Второй вариант — площадь определяли в разное время.
Например, в техническом паспорте, оформленном много лет назад, стоит 47,8 м², а в более поздних документах — 47,6 м². Причиной могут быть различия в измерениях, точности расчётов, округлении или методике определения площади.
Небольшое расхождение ещё не говорит об ошибке. Но объяснять разницу в несколько квадратных метров одной лишь погрешностью измерений было бы неправильно. Здесь уже стоит сравнить планы помещений и выяснить, на основании каких документов сведения попали в реестр.
В новостройке изменилась фактическая площадь
С квартирой в строящемся доме ситуация немного другая. До завершения строительства покупатель ориентируется на проектные характеристики. После окончания работ проводят обмеры, и итоговая площадь может отличаться от первоначальной.
Допустим, в договоре указано 54 м², а по результатам окончательных измерений получилось 53,4 м². Само по себе такое отличие ещё не доказывает нарушение со стороны застройщика.
Нужно открыть договор участия в долевом строительстве и найти условия определения итоговой площади. Там может быть предусмотрен перерасчёт стоимости, но его порядок зависит от договора и действующих требований законодательства.
Не стоит ориентироваться только на рекламный буклет или слова менеджера отдела продаж. Если разница влияет на цену квартиры, попросите документы с результатами обмеров и проверьте, как по договору рассчитывается окончательная стоимость.
В квартире сделали перепланировку
Иногда причина буквально находится перед глазами. В квартире перенесли перегородки, объединили помещения или изменили конфигурацию комнат, а сведения в документах остались прежними.
Правда, не всякая перепланировка меняет общую площадь. Если перегородку передвинули внутри помещения, итоговая сумма квадратных метров может остаться прежней. Но фактическая планировка всё равно способна перестать соответствовать техническому плану.
При осмотре полезно сопоставить квартиру с имеющимся поэтажным планом. Если стены, дверные проёмы или конфигурация помещений заметно отличаются, уточните, какие работы проводились и оформлены ли они надлежащим образом.
В ЕГРН действительно ошибка
Такое тоже случается. Например, при подготовке технического плана неправильно рассчитали площадь или ошиблись при переносе сведений в документы.
В подобных случаях важно установить, где именно возникла неточность. Техническая ошибка в записи ЕГРН и ошибка в исходном документе, на основании которого сведения внесли в реестр, — не одно и то же. От этого зависит порядок исправления.
Поэтому, если цифры не сходятся, не стоит сразу требовать от Росреестра изменить площадь. Сначала нужно понять, какой документ содержит неверные сведения и чем можно подтвердить правильное значение.
Как считается площадь квартиры с лоджией и балконом
С лоджиями возникает больше всего путаницы, потому что они действительно добавляют полезное пространство. Там можно устроить место для отдыха, хранить сезонные вещи или оборудовать рабочий уголок. Но с точки зрения расчёта общей площади жилого помещения их учитывают отдельно.
Допустим, в квартире 30 м² занимают комнаты, 10 м² приходится на кухню, а коридор и санузел вместе занимают 8 м². Площадь лоджии — ещё 5 м².
Общая площадь жилого помещения составляет 48 м². Если прибавить лоджию, получится 53 м². Обе цифры описывают пространство квартиры, но обозначают разные показатели.
При этом не нужно самостоятельно применять к лоджии понижающий коэффициент и считать результат официальной площадью из ЕГРН. Коэффициенты могут использоваться при расчёте приведённой площади в определённых ситуациях, например при оформлении новостройки. Для проверки конкретного договора нужно смотреть правила, по которым застройщик рассчитывает площадь и стоимость.
Практический вывод простой: если в объявлении квартира на несколько метров больше, чем в выписке, первым делом проверьте наличие балкона или лоджии и способ подсчёта. Это быстрее и полезнее, чем сразу подозревать ошибку в документах.
Как понять, какой документ показывает правильную площадь
Здесь нет одного универсального ответа. Всё зависит от того, что именно вы хотите установить.
Выписка ЕГРН показывает сведения о зарегистрированном объекте недвижимости. Именно с ней обычно начинают проверку перед покупкой.
Технический паспорт и поэтажный план помогают разобраться в составе помещений и конфигурации квартиры. Но старые документы могут не отражать последующие изменения.
Фактический обмер показывает размеры помещений на момент измерения. Однако даже точные измерения сами по себе не меняют сведения в ЕГРН и не подтверждают законность перепланировки.
При покупке новостройки необходимо учитывать и договор с застройщиком: он помогает понять, какая площадь использовалась для расчёта цены и как должны оформляться окончательные результаты измерений.
Предположим, вы видите в старом техпаспорте 49,2 м², в выписке ЕГРН — 49 м², а в объявлении — 53 м². Разница между первыми двумя значениями небольшая, а дополнительные четыре квадратных метра могут приходиться на лоджию. Но пока вы не проверили документы, это лишь возможное объяснение, а не установленный факт.
Что делать, если площадь квартиры не совпадает
Если расхождение обнаружилось перед покупкой или после ремонта, действуйте последовательно.
- Сравните документы. Возьмите выписку ЕГРН, технический паспорт или поэтажный план. Для новостройки добавьте договор с застройщиком. Проверьте, какие именно показатели площади в них приведены и когда проводились измерения.
- Проверьте планировку. Посмотрите, совпадают ли расположение стен и состав помещений с технической документацией. Уточните, включены ли в рекламную площадь балкон или лоджия.
- Оцените размер расхождения. Если разница объясняется лоджией, ситуация может быть вполне обычной. Если не хватает нескольких квадратных метров и причина непонятна, одного устного объяснения продавца недостаточно.
- При необходимости закажите обмер. Если документы противоречат друг другу, обратитесь к квалифицированному специалисту. Для исправления кадастровых сведений может понадобиться кадастровый инженер и подготовленный им технический план.
- Установите причину ошибки. Если неверные сведения содержатся в записи ЕГРН, порядок действий будет одним. Если ошибка возникла в исходной документации или квартира изменилась после перепланировки, могут потребоваться другие документы и процедуры.
- Исправьте сведения, если это необходимо. После установления причины можно обратиться в Росреестр в предусмотренном порядке. В зависимости от ситуации понадобятся заявление, подтверждающие документы, исправленный технический план или решение суда.
Не стоит начинать с попытки исправить цифру в реестре любой ценой. Сначала нужно доказать, что она действительно неверна, и определить, какое основание позволяет внести изменения.
Может ли разница в площади повлиять на цену квартиры
Да, особенно если речь идёт о новостройке.
На вторичном рынке стоимость зависит не только от квадратных метров, но и от расположения, состояния дома, планировки, ремонта и других характеристик. Тем не менее несоответствие площади в объявлении и документах может вызвать вопросы и повлиять на переговоры с продавцом.
В новостройке ситуация конкретнее: если договор предусматривает перерасчёт цены по результатам итоговых обмеров, изменение площади может повлиять на окончательную сумму расчётов. Здесь важно внимательно прочитать условия договора, а не исходить из общих представлений о допустимом расхождении.
Отдельно стоит помнить, что площадь квартиры и её кадастровая стоимость — разные характеристики. Если вы пытаетесь разобраться, почему цена объекта в документах не совпадает с рыночной оценкой, полезно прочитать материал «Почему кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: 5 основных причин».
Что проверить перед покупкой
Перед подписанием договора уделите несколько минут площади квартиры. Это особенно важно, если объявление выглядит привлекательнее официальных документов.
- Сверьте площадь в объявлении с выпиской ЕГРН.
- Уточните, включены ли балкон и лоджия в рекламную цифру.
- Попросите показать поэтажный план или другую техническую документацию.
- В новостройке проверьте условия договора о финальных обмерах и возможном перерасчёте стоимости.
- Если планировка отличается от документов, выясните, какие изменения проводились и оформлены ли они.
- При существенном расхождении попросите продавца объяснить его документально.
Если продавец спокойно объясняет разницу и подтверждает её документами, повода для паники может не быть. А вот если объяснения меняются, документы не показывают или расхождение пытаются списать на некую универсальную «погрешность», лучше приостановить сделку до выяснения обстоятельств.
Главное
Площадь квартиры в ЕГРН может отличаться от площади в объявлении из-за лоджии, особенностей обмеров, различий между проектными и фактическими характеристиками новостройки, перепланировки или ошибки в документах.
Само расхождение ещё не означает, что продавец вводит покупателя в заблуждение. Но и считать любую разницу нормальной без проверки не стоит.
Сначала выясните, какой показатель указан в каждом документе. Затем сопоставьте технический план с фактической планировкой и, если потребуется, закажите профессиональный обмер.
Главное — разобраться в происхождении каждого квадратного метра до сделки. Это поможет избежать споров о стоимости, проблем с документами и неприятных сюрпризов после покупки.